KİRACININ TEMERRÜDÜ NEDENİYLE TAHLİYE

Kira sözleşmeleri, konut ya da işyeri ihtiyacının karşılanmasında hem kiracı hem de kiraya veren açısından büyük önem taşır. Ancak kimi zaman kira bedelinin ödenmemesi gibi yükümlülüklerin ihlali söz konusu olabilir. Bu gibi durumlarda kiraya verenin en temel hakkı, borcunu ödemeyen kiracının tahliyesini talep etmektir. Bu yazıda, kiracının temerrüdü nedeniyle tahliyesi sürecini, Türk Borçlar Kanunu ve İcra ve İflas Kanunu hükümleri çerçevesinde ele alacak, yargı kararları ile destekleyeceğiz.

Türk Borçlar Kanunu'na Göre Temerrüt ve Fesih

Türk Borçlar Kanunu'nun 315. maddesi, kiracının kira bedelini ödeme borcunu düzenlemektedir. Bu maddeye göre, kiracı, kira bedelini veya yan giderleri ödeme borcunu yerine getirmezse, kiraya veren yazılı olarak uygun bir süre vererek borcun ifasını talep edebilir. Kiracı bu süre zarfında da borcunu ödemezse, kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu sürenin en az otuz gün olması gerekmektedir. Yani ihtarın tebliğinden itibaren otuz gün içinde borcun ödenmemesi halinde kiraya verenin sözleşmeyi feshetme hakkı doğar. Bu hüküm kamu düzenine ilişkindir ve uygulamada sıkça karşılaşılır.

İcra ve İflas Hukuku Kapsamında Tahliye

İcra ve İflas Kanunu'nun 269 ve devamı maddelerinde kira borcu nedeniyle başlatılan tahliye süreçleri düzenlenmiştir. Kiraya veren, tahliye talepli olarak icra dairesine başvurabilir. Ödeme emrinde kiracıya yedi gün içinde borca itiraz edebileceği ve otuz gün içinde kira borcunu ödemezse tahliye edileceği ihtar edilmelidir. Bu ödeme emrinde hem yedi günlük itiraz süresi hem de otuz günlük ödeme süresi açıkça yer almalıdır. Aksi halde gönderilen ödeme emri geçersiz sayılabilir.

Sürecin Aşamaları ve Dikkat Edilmesi Gerekenler

Kiraya verenin ilk yapması gereken, kiracıya noter kanalıyla veya taahhütlü mektupla ödeme ihtarında bulunmaktır. Bu ihtarda kira borcunun ne kadar olduğu, hangi döneme ait olduğu ve otuz gün içinde ödenmemesi halinde sözleşmenin feshedileceği açıkça belirtilmelidir. Bu ihtarın ardından otuz gün içinde ödeme yapılmazsa, kiraya veren dava yoluna veya icra takibine başvurabilir.

İcra yoluyla tahliyede, ödeme emrinin usulüne uygun tebliğ edilmesi, yedi günlük itiraz süresinin geçmesi ve otuz günlük ödeme süresinin sonunda ödeme yapılmamış olması gerekir. Bu şartlar gerçekleştiğinde, icra mahkemesinden tahliye talep edilebilir. Mahkeme gerekli incelemeyi yaparak tahliye kararı verebilir. Eğer kiracı ödeme emrine itiraz etmişse, kiraya verenin icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılmasını talep etmesi gerekir.

Yargıtay Uygulamaları ve İçtihatlar

Yargıtay, temerrüt nedeniyle tahliye davalarında oldukça titiz davranmaktadır. Özellikle ihtarname ve ödeme emrinde belirtilen sürelerin açıkça yazılı olması gerektiğini vurgulamaktadır. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi'nin 2018/9913 E., 2017/5190 K. sayılı kararında, ödeme emrinde otuz günlük sürenin belirtilmemiş olması nedeniyle tahliye kararının hukuki sonuç doğurmadığı belirtilmiştir. Aynı şekilde, tahliye talebinin ödeme emrinin ilgili kısımlarında net şekilde yazılmaması, icra takibinin geçersiz olmasına neden olabilir.

Sonuç ve Değerlendirme

Kiracının kira borcunu ödememesi hem kiraya verenin mülkiyet hakkını ihlal eder hem de sözleşmeye aykırılık oluşturur. Bu durum karşısında hukuk sistemi kiraya verene hem sözleşmenin feshi hem de icra yoluyla tahliye hakkı tanımaktadır. Ancak bu hakların kullanılabilmesi için TBK ve İİK'de öngörülen prosedürlere tam anlamıyla uyulması gerekmektedir. İhtar ve ödeme emri aşamaları dikkatle düzenlenmeli, sürelere riayet edilmeli ve içerikler usule uygun olmalıdır. Aksi halde açılan dava veya başlatılan takip, usul eksikliklerinden ötürü reddedilebilir.